De recreatiemarkt koelt niet alleen af. Hij verandert fundamenteel.
En wie alleen naar verkoopprijzen kijkt, mist misschien wel de belangrijkste verandering.
Roel van de Bilt en Rob Wismans schreven onlangs terecht dat recreatief vastgoed geen bijzaak is.
Een afkoelende markt raakt niet alleen eigenaren van vakantiewoningen, maar kan doorwerken in gebiedsontwikkeling, voorzieningen, natuur, lokale economie en uiteindelijk zelfs woningbouw.
Vanuit VHCM, waar wij juist vanuit en met eigenaren van recreatief vastgoed werken, willen we daar graag een tweede perspectief naast zetten.
Want wat wij zien, is niet uitsluitend een markt die afkoelt.
Wij zien een markt die volwassen wordt.
En dat heeft grote consequenties voor de positie van de eigenaar.
De landelijke cijfers vertellen maar de helft van het verhaal
De Nederlandse recreatiewoningmarkt is duidelijk veranderd.
Het aanbod is toegenomen. Woningen staan langer te koop en kopers hebben meer onderhandelingsruimte.
Maar van een generieke crisis kunnen we niet spreken.
In 2025 werden volgens NVM 4.273 recreatiewoningen verkocht, 2,9% meer dan een jaar eerder. De gemiddelde verkoopprijs bleef met ongeveer €247.000 vrijwel stabiel.
Onder dat landelijke gemiddelde ontstaan echter steeds grotere verschillen.
Toplocaties houden zich relatief sterk. Andere gebieden ervaren meer aanbod en prijsdruk.
En misschien nog belangrijker: de motivatie van de koper verandert.
De recreatiewoning wordt weer vaker gekocht vanuit gebruik en emotie en minder uitsluitend vanuit rendement.
Dat verandert het speelveld fundamenteel.
Tegelijkertijd gebeurt internationaal bijna het tegenovergestelde
Wie alleen naar de particuliere Nederlandse recreatiewoning kijkt, zou kunnen concluderen dat kapitaal zich uit deze markt terugtrekt.
Maar zoom uit en er ontstaat een heel ander beeld.
Professioneel kapitaal ontdekt leisure juist steeds nadrukkelijker.
De Nederlandse vakantieparkmarkt beweegt van historisch sterk versnipperd particulier eigendom naar grotere, professioneel gemanagede structuren.
Internationale investeerders stappen in.
Parken worden geconsolideerd.
Exploitatie wordt professioneler.
Schaal wordt belangrijker.
En ook Europees neemt de professionalisering van campings, resorts en holiday parks verder toe.
Dat is geen detail.
Het betekent dat twee ontwikkelingen tegelijkertijd plaatsvinden: de particuliere eigenaar krijgt het moeilijker, terwijl professioneel kapitaal juist kansen ziet.
En precies tussen die twee bewegingen bevindt zich een vraag die wat ons betreft veel meer aandacht verdient.
Wie vertegenwoordigt de eigenaar?
Een recreatiepark is een bijzonder ecosysteem.
Er is een exploitant.
Er zijn gasten.
Er zijn individuele eigenaren.
Er kunnen financiers en investeerders zijn.
Er is een gemeente.
En er is een omgeving die economisch, ruimtelijk en maatschappelijk met het park verbonden is.
Die belangen lopen gedeeltelijk gelijk.
Maar niet altijd.
Een exploitant stuurt logischerwijs op bezetting, gasttevredenheid, operationele efficiëntie en de commerciële performance van het park.
Een individuele eigenaar kijkt daarnaast naar andere zaken:
Wat is mijn netto rendement?
Hoe ontwikkelen mijn kosten zich?
Welke investeringen worden van mij gevraagd?
Hoe transparant is de exploitatie?
Wat gebeurt er met de kwaliteit en waarde van mijn object?
Welke invloed heb ik op beslissingen die mijn eigendom rechtstreeks raken?
En uiteindelijk:
is mijn belang over tien jaar nog steeds geborgd?
Dat zijn geen ondergeschikte vragen.
Zonder tevreden en betrokken eigenaren wordt ook het fundament onder een park kwetsbaar.
Exploitatie en vastgoedwaarde kunnen niet langer los van elkaar worden gezien
Daar ligt volgens ons een belangrijke opdracht voor de volgende fase van de recreatiemarkt.
Een vakantiepark kan niet duurzaam succesvol zijn wanneer alleen wordt gestuurd op de bezettingsgraad van volgend seizoen.
Er moet tegelijkertijd worden gekeken naar de fysieke kwaliteit van het vastgoed, energiegebruik, voorzieningen, onderhoud, positionering, gastbeleving en toekomstige aantrekkelijkheid van de locatie.
Dat vraagt investeringen.
Maar vervolgens ontstaat een cruciale vraag:
wie investeert, wie profiteert en hoe wordt die waarde eerlijk verdeeld?
Juist wanneer particuliere eigenaren hogere fiscale en operationele lasten ervaren, wordt transparantie daarover belangrijker.
Een eigenaar moet kunnen begrijpen waarom een investering nodig is, welk effect die heeft op exploitatie én vastgoedwaarde en hoe belangen tussen eigenaar en exploitant zijn georganiseerd.
Van verkoopproduct naar professioneel beheerde asset
De afgelopen decennia is recreatief vastgoed regelmatig verkocht vanuit een relatief eenvoudige propositie:
Koop een vakantiewoning, laat haar exploiteren en ontvang rendement.
Die tijd lijkt voorbij.
Fiscaliteit is complexer geworden. Kopers zijn kritischer. Duurzaamheid vraagt investeringen. Gasten stellen hogere eisen. Financiers kijken nadrukkelijker naar kwaliteit en toekomstbestendigheid.
Tegelijkertijd laat de internationale markt zien waar de sector naartoe beweegt:
professioneler management, schaal, betere data, sterkere concepten en langetermijninvesteringen in kwaliteit.
Dat hoeft geen bedreiging te zijn voor de particuliere eigenaar.
Integendeel.
Maar alleen wanneer die eigenaar mee-professionaliseert.
De volgende professionaliseringsslag moet óók aan de kant van de eigenaar plaatsvinden
Daar ligt volgens VHCM een grote kans.
Eigenaren zullen zich sterker moeten organiseren.
Exploitatieprestaties moeten transparanter worden.
Data moeten beter toegankelijk zijn.
Contracten moeten niet alleen juridisch kloppen, maar economisch uitlegbaar zijn.
Investeringsbeslissingen moeten worden bekeken vanuit exploitatie én waardebehoud.
En er moet professioneler worden gesproken over de verhouding tussen exploitant, eigenaar en park.
Niet tegenover elkaar.
Met elkaar.
Want uiteindelijk hebben alle partijen hetzelfde fundamentele belang:
Een kwalitatief sterk park waar gasten graag terugkomen, waar voldoende kan worden geïnvesteerd en waar vastgoed op lange termijn aantrekkelijk blijft.
Gebiedsontwikkeling begint uiteindelijk bij een gezond ecosysteem
Daarmee komen we terug bij de terechte constatering van Roel van de Bilt en Rob Wismans.
Recreatief vastgoed is inderdaad een economische motor.
Het creëert werkgelegenheid.
Het ondersteunt horeca en retail.
Het draagt bij aan infrastructuur, natuur, voorzieningen en de aantrekkelijkheid van regio's.
Maar een motor blijft alleen draaien wanneer alle essentiële onderdelen gezond zijn.
Daar hoort de eigenaar nadrukkelijk bij.
Daarom zou de discussie wat ons betreft niet uitsluitend moeten gaan over:
Hoe houden we recreatief vastgoed aantrekkelijk voor investeerders?
De fundamentelere vraag is:
Hoe creëren we een recreatiemarkt waarin gast, eigenaar, exploitant, investeerder én omgeving duurzaam waarde aan elkaar toevoegen?
Dat vraagt om professionalisering.
Om transparantie.
Om langetermijndenken.
En vooral om het besef dat recreatief vastgoed geen losstaand financieel product is.
Het is een ecosysteem.
En juist het evenwicht binnen dat ecosysteem bepaalt uiteindelijk de waarde.
VHCM
Vanuit de belangen en het perspectief van eigenaren in recreatief vastgoed.
“Het oude recreatiemodel staat onder druk, terwijl de recreatiemarkt zelf professionaliseert. De volgende professionaliseringsslag moet nu ook aan de kant van de eigenaar plaatsvinden.”
Hans van Haeften
