Hans van Haeften - VHCM
VHCM
VHCM
VHCM
07/11/2024
3 min

Waarom Investeren in Duits Recreatief Vastgoed Beter is dan in de Nederlandse Markt en Wetgeving

07/11/2024
3 min

Het investeren in recreatief vastgoed in Duitsland biedt verschillende voordelen ten opzichte van de Nederlandse markt en wetgeving, die het aantrekkelijker kunnen maken voor investeerders. Hier zijn enkele redenen waarom Duits recreatief vastgoed een betere keuze kan zijn:

Prijs-kwaliteitverhouding en Marktgroei

Duitse vastgoedprijzen zijn over het algemeen lager dan in Nederland. De gemiddelde prijs per vierkante meter voor recreatief vastgoed in Duitsland ligt rond de €2.500 tot €3.500, terwijl in Nederland dit vaak tussen de €3.500 en €5.000 ligt. Dit biedt investeerders de mogelijkheid om tegen een lagere initiële investering toegang te krijgen tot hoogwaardige recreatieve eigendommen. Bovendien vertoont de Duitse recreatieve vastgoedmarkt een consistente groei van ongeveer 3-5% per jaar, ondersteund door een stabiele economie en een toenemende vraag naar vakantiewoningen en recreatieparken, zowel door binnenlandse als internationale toeristen.

Hoger Rendement

De Duitse recreatieve vastgoedmarkt biedt doorgaans hogere huurinkomsten en rendementen in vergelijking met Nederland. Het bruto huurrendement in Duitsland kan variëren tussen de 5% en 7%, terwijl dit in Nederland vaak rond de 3% tot 5% ligt. Dit komt door de grotere vraag naar vakantieverblijven in populaire toeristische gebieden zoals de Eifel, Beieren en de Oostzeekust. De langere vakantieperiodes in Duitsland en de populariteit van binnenlandse vakanties dragen bij aan een hogere bezettingsgraad en daarmee een beter rendement op investeringen.

Stabiele en Transparante Wetgeving

Duitsland staat bekend om zijn stabiele en transparante wet- en regelgeving op het gebied van vastgoed. Dit creëert een betrouwbare omgeving voor investeerders, met minder onverwachte veranderingen in wetgeving die het rendement kunnen beïnvloeden. In Nederland daarentegen, is er toenemende regelgeving en beperkingen rondom recreatief vastgoed, zoals strengere milieuwetten en beperkingen op vakantieverhuur, die de winstgevendheid kunnen verminderen.

Fiscale Voordelen

Duitsland biedt diverse fiscale voordelen voor vastgoedbeleggers, waaronder aftrekposten voor afschrijvingen en onderhoudskosten. Daarnaast kan de belastingdruk in Duitsland gunstiger uitvallen dan in Nederland, vooral voor buitenlandse investeerders. Specifiek kunnen investeerders profiteren van afschrijvingen tot 2% op gebouwen en belastingvoordelen bij renovaties. Dit maakt het financieel aantrekkelijker om in Duits recreatief vastgoed te investeren.

Overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting bij het kopen van vastgoed in Duitsland is 5%, terwijl deze in Nederland aanzienlijk hoger is met 10,4% voor recreatief vastgoed. Dit betekent dat de kosten bij aankoop van een recreatief pand in Duitsland aanzienlijk lager zijn, wat een directe besparing en voordeel voor investeerders oplevert.

Belasting op Verhuurinkomsten en Heffingsrecht

In Duitsland worden verhuurinkomsten belast als onderdeel van het inkomen. Het belastingtarief op huurinkomsten is progressief, variërend van 14% tot 45%, afhankelijk van het totale inkomen. Echter, aftrekposten voor onderhoudskosten, afschrijvingen en rente op hypotheken kunnen het belastbaar inkomen aanzienlijk verlagen.

Nederland heeft het heffingsrecht over buitenlands vastgoed onder het belastingverdrag tussen Nederland en Duitsland. Dit betekent dat de verhuurinkomsten van Duits vastgoed niet dubbel worden belast, maar dat Duitsland het primaire recht heeft om belasting te heffen op de huurinkomsten. In Nederland worden deze inkomsten vervolgens vrijgesteld met progressievoorbehoud in Box 1, wat betekent dat de belastingdruk wordt berekend alsof de inkomsten belast zouden zijn, wat het Nederlandse belastingtarief op andere inkomsten kan beïnvloeden. Deze regeling kan gunstig zijn omdat de effectieve belastingdruk op de Duitse verhuurinkomsten vaak lager is dan de gecombineerde belastingdruk in Nederland.

Minder Concurrentie

De Nederlandse markt voor recreatief vastgoed is zeer competitief en verzadigd, vooral in populaire gebieden zoals de Veluwe en de kuststreek. In Duitsland is er meer ruimte voor groei en ontwikkeling, met minder concurrentie, waardoor investeerders betere kansen hebben om winstgevende investeringen te doen.

Diversificatie en Risicospreiding

Investeren in Duits recreatief vastgoed biedt investeerders de mogelijkheid om hun portefeuille geografisch te diversifiëren en risico’s te spreiden. Dit kan bijdragen aan een stabieler en veerkrachtiger investeringsprofiel, vooral in economisch onzekere tijden.

Marktdynamiek en Financiering

De hausse in de Nederlandse markt voor vakantiewoningen is het afgelopen jaar ten einde gekomen. De gezamenlijke waarde van vastgoedtransacties op vakantieparken bedroeg in 2023 een kleine €900 mln, bijna 30% minder dan een jaar eerder. Tijdens de pandemie ging er jaarlijks nog meer dan €1,1 mrd om in de sector, die explosief groeide dankzij historisch lage rentes en een kapitaalvlucht van beleggers die de steeds strenger wordende reguliere woningmarkt meden. Dit heeft geleid tot een afkoeling van de markt, mede als gevolg van de verhoging van de overdrachtsbelasting en strengere fiscale regelgeving. Deze ontwikkelingen maken de Nederlandse markt minder aantrekkelijk voor nieuwe investeerders.

Hypotheekmarkt

Hoewel de gemiddelde prijs voor een vakantiewoning in Nederland daalde met ruim 1%, steeg de doorsnee hypotheeksom met ruim 4% tot €290.000. De grootbanken nemen steeds minder hypotheken voor hun rekening, wat leidt tot een dalende financieringsvraag. Dit komt onder andere door de gestegen rente, die van minder dan 1% tijdens de pandemie naar dik 4% is gestegen. Dit heeft geleid tot afnemende interesse van particuliere beleggers.

Conclusie

Het investeren in Duits recreatief vastgoed biedt aanzienlijke voordelen ten opzichte van de Nederlandse markt, met lagere aankoopkosten, hoger rendement, stabiele wetgeving, fiscale voordelen, lagere overdrachtsbelasting, minder concurrentie en mogelijkheden voor diversificatie. De belastingdruk van Box 3 in Nederland en de belastingvoordelen in Duitsland, gecombineerd met het heffingsrecht, kunnen de winstgevendheid van vastgoedbeleggingen verder verhogen, wat investeren in Duits recreatief vastgoed nog aantrekkelijker maakt. Deze factoren samen maken Duitsland een aantrekkelijke bestemming voor vastgoedbeleggers die op zoek zijn naar lucratieve en stabiele investeringsmogelijkheden.

Contact

Jij zult direct merken in het eerste gesprek dat onze specialisten ervaren zijn. Ze vinden het vanzelfsprekend samen te werken op een constructieve wijze, waarvan zij de beste uitkomst verwachten. Het resultaat en de reciprociteit staat altijd voorop in een organisatievorm en bij een bouw- of vastgoedproject die het beste past.

Reacties
Categorieën